서초 재건축 해법을 찾다
2026년 10월 28일 오후 2시, 서초구청 2층 대강당에서 2026 찾아가는 재건축 정책콘서트가 열렸다. 재건축 정책의 변화와 도시정비사업의 방향, 부동산 세금 문제를 함께 살펴보기 위해 서초구가 마련한 자리였다.
행사장에는 서초구 곳곳에서 재건축 사업을 이끄는 조합장과 조합 임원, 정비사업 관계자들이 다수 참석했다. 참석자들은 강연 자료를 살펴보거나 주요 내용을 메모하면서 정책과 세제 변화에 높은 관심을 나타냈다.
재건축은 오래된 아파트를 새로 짓는 데서 끝나는 사업이 아니다. 주민의 오랜 숙원과 여러 이해관계가 얽혀 있으며, 자산 가치와 조합원의 미래 주거생활에도 직접 연결된다. 반포·잠원·방배·서초 등에서 재건축과 정비사업이 활발하게 추진되는 서초구에서는 규제와 인허가, 공사비 상승, 조합원 분담금, 부동산 세금이 주요 현안으로 꼽힌다.
서울 주택정책과 정비사업 방향
첫 번째 강연은 서경대학교 도시정비학과 김병춘 교수가 맡았다. 김 교수는 서울의 주택정책과 도시정비사업의 방향을 설명했다. 강연에서는 정비사업 절차를 줄이고 주택 공급을 확대하기 위해 추진되는 신속통합기획과 사업성 개선, 통합심의 확대 등의 제도가 소개됐다.
강연 자료에는 기존에 약 21년이 걸리던 정비사업 기간을 12년 수준으로 단축한다는 정책 목표도 담겼다. 모든 재건축 사업이 같은 속도로 진행되는 것은 아니지만, 복잡한 절차와 사업의 불확실성을 줄여 정비사업이 보다 원활하게 추진되도록 지원한다는 방향이 제시됐다.
전국적으로 노후 주거지를 정비할 필요성이 커지는 가운데 서울에서는 신규 택지 확보의 한계를 보완할 방안으로 재건축과 재개발의 중요성이 부각되고 있다. 서초구에서도 재건축은 도시의 미래 모습뿐 아니라 주민의 일상과 주거환경을 결정하는 주요 과제다.
재건축 사업이 오래 걸리는 이유
재건축을 추진하는 조합과 주민이 겪는 큰 어려움 가운데 하나는 사업이 언제 시작되고 끝날지 예측하기 어렵다는 점이다. 정비사업은 정비구역 지정부터 조합 설립, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주와 철거, 착공과 준공에 이르기까지 여러 단계를 거친다.
이 과정에서 주민 의견이 엇갈리거나 공사비가 오르고 인허가 절차가 지연되면 전체 사업기간도 길어질 수 있다. 최근에는 공사비와 금융비용 상승도 조합과 주민에게 부담으로 작용하고 있다. 제도를 이해하는 것만으로 해결하기 어려운 사안이 많고, 조합과 시공사, 행정기관의 협의와 주민 간 이해관계 조정도 필요하다.
이날 소개된 정비사업 지원정책은 이러한 현실적인 어려움을 줄이는 데 초점을 맞췄다. 사업성보정계수 도입과 통합심의 확대, 공사비 갈등 조정, 인허가 절차 개선 등이 주요 사례로 제시됐다.
강연 자료에서는 노원구 상계동과 미아동의 정비사업 사례를 바탕으로 제도 개선이 분양 가능 세대수 증가 등 사업성에 미칠 수 있는 영향도 다뤘다. 재건축 절차를 효율화하는 문제와 주민 부담을 줄이는 과제가 서로 긴밀하게 연결돼 있다는 점이 강조됐다.
현장으로 찾아가는 재건축 지원
서초구는 재건축 현장에서 발생하는 인허가 지연과 주민 갈등, 사업 추진상의 어려움에 대응하기 위해 구청장 직속 찾아가는 재건축 신속지원단을 운영하고 있다.
민원이 제기되기를 기다리는 데 그치지 않고 사업 현장을 찾아 문제를 확인하고 해결 방안을 모색한다는 취지다. 이번 정책콘서트 역시 현장 중심 지원체계와 맞닿아 있다. 신속지원단이 사업 현안의 해결을 지원한다면 정책콘서트는 정책과 세금에 관한 정보 부족을 덜고 관계자들의 궁금증을 해소하는 소통의 자리로 마련됐다.
서초구가 준비한 행사는 단순히 정책을 전달하는 데 머물지 않았다. 재건축 현장에서 제기되는 고민을 행정의 지원과 전문가의 설명으로 연결했다는 데 의미가 있었다.
재건축과 부동산 세금 강연
두 번째 강연에서는 정비사업 전문 김상균 세무사가 재건축 과정에서 알아야 할 부동산 세금과 2026년 세제개편안을 설명했다. 김 세무사는 세담세무법인 서초지점 대표로, 조합원 입주권과 양도소득세, 장기보유특별공제, 종합부동산세 등 주민의 관심이 높은 내용을 중심으로 강연했다.
재건축 주민의 세금 문제는 각자가 처한 상황에 따라 달라질 수 있다. 주택을 취득한 시기와 실제 거주기간, 다른 주택의 보유 여부 등에 따라 적용되는 내용이 달라지기 때문이다. 재건축 기간에 다른 주택을 취득하는 경우나 장기간 거주한 아파트를 처분하는 경우, 자녀에게 주택을 증여하려는 경우에는 각각 살펴봐야 할 사항이 다르다.
강연에서는 종합부동산세 개편 방향과 주택 보유 형태에 따른 과세 기준, 장기거주자와 고령자 등을 대상으로 한 세제 지원 방향이 소개됐다. 일시적 2주택 등 주택 관련 과세특례 요건의 조정 방향도 다뤄졌다.
세제개편안은 확정된 세법과 구분할 필요가 있다. 실제 적용 시기와 세부 요건은 최종 입법 결과와 개인별 주택 보유 상황, 관련 법령에 따라 달라질 수 있다는 점도 함께 제시됐다.
상황별 일대일 세무상담
이번 행사에서는 전문 세무사들이 참여하는 일대일 맞춤형 세무상담도 진행됐다. 전체 강연이 달라지는 세금 제도의 큰 틀을 이해하는 시간이었다면, 개별 상담은 자신의 주택 보유 상황에 맞춰 구체적인 문제를 검토하는 자리였다.
재건축으로 임시 거처가 필요한 주민은 대체주택의 취득과 처분 시점을 살펴볼 필요가 있다. 조합원 입주권을 보유한 경우에는 입주권을 양도할 때 적용되는 세금과 비과세 요건을 검토해야 한다. 고령의 장기보유 1주택자는 주택 처분 과정에서 적용될 수 있는 세제상 내용을 확인하는 것이 중요하다.
상담 공간에서는 참석자들이 각자의 주택 보유 상황과 재건축 단계에 관한 질문을 제시하고 세무사의 설명을 들었다. 복잡한 세금 문제를 개별 상황에 맞춰 확인할 수 있어, 중요한 재산상 결정을 내리기 전에 예상되는 세금과 준비 사항을 점검하는 기회가 됐다.
정책 설명과 현장 소통의 결합
정책콘서트에서는 주민과 조합이 궁금해하는 재건축 절차와 세금 문제가 함께 다뤄졌다. 정책 강연과 개별 세무상담을 한자리에서 운영함으로써 제도의 전체적인 흐름과 개인별 사안을 나누어 살펴볼 수 있도록 구성됐다.
행정기관의 절차 개선과 현장 지원, 조합의 사업 추진, 주민의 정보에 기초한 의사결정은 재건축 과정에서 서로 맞물리는 요소다. 이날 행사에서는 행정이 현장의 문제를 살피고 전문가가 관련 내용을 설명하며 주민과 사업 관계자가 필요한 정보를 확인하는 모습이 이어졌다.
2026년 10월 28일 열린 정책콘서트에는 재건축을 둘러싼 주민들의 현실적인 고민이 담겼다. 사업 시작과 완료 시점, 공사비와 분담금의 변화, 입주 이후의 세금 문제는 재건축을 추진하는 주민과 조합에 중요한 사안이다.
재건축의 성과는 사업기간 단축뿐 아니라 추진 과정에서 주민의 불편과 불확실성을 얼마나 줄이는지와도 연결된다. 서초구는 찾아가는 재건축 신속지원단과 정책콘서트를 통해 현장 지원과 정보 제공을 잇는 방향을 제시했다. 이번 행사는 재건축 정책의 변화와 세제 내용을 공유하고, 현장의 질문을 행정과 전문가의 설명으로 연결한 소통의 장으로 마무리됐다.
