전세사기 예방 필수 체크리스트 총정리
전세사기 예방, 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항
최근 전세사기와 깡통전세 피해가 사회 초년생과 청년층을 중심으로 증가하고 있습니다. 이에 서울시는 전세 계약 시 꼭 알아야 할 정보를 담은 안내서 ‘전세 계약, 두렵지 않아요 전세사기 예방 A to Z’를 발간했습니다. 이 안내서는 실제 계약 현장에서 활용할 수 있는 실용적인 체크리스트와 주의사항을 상세히 소개하고 있습니다.
계약 전, 주택 시세와 권리관계 철저히 점검하기
전세 계약을 준비할 때 가장 먼저 해야 할 일은 주택 시세를 정확히 파악하는 것입니다. 전세 보증금이 적정한지 판단하기 위해서는 매매가격 대비 전세가율을 확인해야 하며, 전세가율은 보통 70%를 넘지 않는 것이 안전합니다.
또한, 임대인이 해당 주택을 담보로 대출을 받았거나 세금 체납으로 압류된 경우, 세입자의 보증금은 선순위 권리자에게 밀릴 수 있으므로 등기부등본을 통해 선순위 권리 여부와 금액을 반드시 확인해야 합니다.
건축물대장도 꼼꼼히 살펴야 합니다. ‘위반 건축물’ 표기나 비고란에 위반 사실이 적혀 있다면 계약을 피하는 것이 좋습니다. 특히 지하실이나 옥탑방이 창고용으로 승인받고 주거용으로 개조된 경우가 있으니, 건축물대장과 등기부를 대조해 주택 용도 여부를 확인해야 합니다.
신탁된 주택의 경우, 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 맺으면 법적 효력이 제한될 수 있으므로 등기부등본에서 신탁 여부와 소유자 명의를 확인하는 것이 중요합니다.
계약 체결 시, 임대인과 공인중개사 신원 및 계약서 내용 확인
임대인의 신원 확인은 전세 계약에서 가장 기본적이면서도 중요한 절차입니다. 임대인이 아닌 사람이 임대인 행세를 하며 사기를 저지르는 사례가 있으므로 신분증 확인 등으로 정확한 신원을 확인해야 합니다.
대부분의 전세 계약은 공인중개사를 통해 이루어지므로, 공인중개사사무소 등록증 게시 여부와 서울시 부동산정보포털을 통해 담당 중개사의 소속 확인도 필수입니다.
계약서는 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 하는 문서입니다. 법무부에서 배포하는 주택 임대차표준계약서를 활용하면 분쟁 발생 시 공정한 해석이 가능하므로 반드시 내용을 꼼꼼히 확인하고 작성해야 합니다.
계약금 및 중도금은 가급적 임대인 명의의 계좌로 계좌 이체하는 것이 안전하며, 입금 후에는 계약서 특약란이나 별도 문서에 금액과 날짜, 임대인 서명을 기록해 두는 것이 좋습니다.
특약 조항을 통해 임대인과 임차인의 의무를 명확히 하는 것도 전세사기 예방에 큰 도움이 됩니다.
계약 후, 전입신고와 확정일자 신청 등 권리 보호 절차 필수
보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 지방자치단체에 계약 내용을 신고해야 하며, 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 계약 신고는 임차인의 권리를 공적으로 입증하는 중요한 절차입니다.
확정일자는 임대차 계약 사실을 공적으로 인정받는 날짜로, 임대인이 파산하거나 주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금 우선변제권을 확보하는 기준이 됩니다.
잔금 지급 직전에는 등기부등본을 재발급 받아 계약 당시와 변동 사항이 없는지 반드시 확인해야 합니다. 임대인이 잔금 지급 시점에 잠적하거나 속임수를 쓸 위험이 있기 때문입니다.
기존 임차인의 퇴거 날짜와 잔금일, 이사일을 사전에 확인해 일정 차질을 방지하고, 잔금 지급은 공인중개사 사무소 등 공적인 장소에서 진행하는 것이 안전합니다. 잔금 지급 후 즉시 열쇠와 주택 인도가 이루어져야 하며, 이후에도 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
입주 후에는 공과금 정산과 주택 상태 점검을 철저히 해야 합니다. 이전 사용자의 미납 공과금은 임차인이 부담하지 않으므로, 공인중개사에게 확인서를 요청해 보관하는 것이 바람직합니다.
전입신고를 통해 대항력을 확보하고, 전세보증보험 가입으로 추가적인 안전장치를 마련하는 것도 권장됩니다.
전세사기 예방 안내서와 지원센터 활용하기
전세 계약에 관한 자세한 내용은 서울시에서 제공하는 청년층 맞춤형 전세계약 안내서 ‘전세 계약, 두렵지 않아요. 전세사기 예방 A to Z’에서 확인할 수 있습니다. 이 안내서는 서울주거포털에서 무료로 다운로드할 수 있습니다.
또한, 서울시 전월세종합지원센터에서는 전화, 온라인, 방문 상담을 통해 전세 계약 관련 상담을 제공하고 있습니다. 운영 시간은 월·수·금 오전 9시부터 오후 5시까지, 화·목은 오후 8시까지 연장 운영하며, 토·일·공휴일은 휴무입니다. 상담은 중구 덕수궁길 15 서소문청사 1동 1층 상담실에서 진행됩니다.
